Первая волна: перестройка на стройке
Нововведения в федеральный закон, требующие от строителей показателей финансовой устойчивости, заставили девелоперов переосмыслить принципы работы. До дня «Х» эксперты строительной отрасли предполагали, что сложнее всего в новых реалиях придется маленьким и средним строительным компаниям, которые строят по 1-3 дома в год. На деле же ситуация изменилась и для крупных игроков.
Показательным примером может стать «Камская долина», финансовые проблемы которой появились задолго до обновления 214 ФЗ, но выбраться из ситуации застройщику сейчас становится все сложнее. Многие представители строительной индустрии заявляли, что «за свою историю «Камская долина» не раз оказывалась на краю, но у нее получалось выровнять положение и продолжать развиваться, думаю, что это один из тех случаев», — сообщил РБК Пермь заместитель генерального директора строительной компании «Мегаполис» Михаил Крепак.
Вместе с этим у «Камской долины» и родственных ей компаний растет количество исков. На начало августа 2017 года их число достигло пятьдесят гражданских и два — о несостоятельности. По информации РБК+ часть здания, где размещается головной офис компании, была отдана в аренду, в компании продолжается сокращение персонала.
В «Камской долине» неоднократно отвечали РБК Пермь, что положение действительно непростое. «Да, у нас не все просто сейчас, как и у всех игроков рынка», - сказала в одном из комментариев директор по развитию «Камской долины» Ольга Коршунова. По ее словам, иски, поданные в пермский арбитражный суд – это рабочие моменты, которые со временем будут урегулированы.
К июлю 2017 года все застройщики решили вопрос с увеличением уставного капитала. Небольшие застройщики были вынуждены не только увеличить уставный капитал, но и скорректировать график строительства. По словам директора ГК «Горизонт Вячеслава Турпанова, предприятие и увеличило уставный капитал и разнесло строительство будущих объектов по времени. «Новые объекты приводим в соответствие с меняющимися правилами, — говорит Турпанов. — Продажи и без того идут плохо, спрос низкий, строительные материалы дорожают, а цены на недвижимость не растут».
Застройщики рассматривали все возможные дальнейшие действия, чтобы не покинуть рынок. «Многие строители сейчас размышляют, стоит ли им подстраивать бизнес под новые нормы. Рассматривают возможные варианты привлечения средств, в том числе объединение в холдинги, — отмечает генеральный директор Центра продажи недвижимости «Новые дома» Игорь Юфарев. — Главное, чтобы это не повлияло на ход строительства текущих объектов. А влияние будет, ведь часть застройщиков ведет текущее строительство за счет продаж в новых объектах». По словам игроков рынка, некоторые пермские застройщики, в том числе крупные, рассматривали вариант уйти с рынка.
Этим история урегулирования строительного рынка в России, и в Пермском крае в частности, не закончится. К 1 июля 2018 года все строительные организации, который сейчас выполняют функции девелоперов тоже должны будут получать разрешение на строительство. Это, как говорят представитель индустрии, скорее всего отсеет еще часть застройщиков.
Волна вторая: декларации
Судя по картотеке арбитражного суда Пермского края и заявлениям застройщиков, министерство строительства и ЖКХ Пермского края затягивает с согласованием строительных деклараций, без которых строители не могут начать ни работы на объектах, ни продажи жилья.
ОАО «СтройПанельКомплект» (13 июля) и ООО «ИВА-Девелопмент» (21 июля) подали иски в Пермский арбитражный суд, ответчиком в которых выступает министерство строительства и архитектуры Пермского края.
Уполномоченный по правам предпринимателей Пермского края Вячеслав Белов рассказал РБК Пермь, что он встречался как с застройщиками, так и со строительным вице-премьером региона Михаилом Сюткиным. По словам министра, «проблема возникла не из-за того, что кто-то не хочет кому-то согласовывать декларации, а в связи с административной реформой, проводимой в региональном министерстве».
Застройщики в свою очередь удивляются, почему тогда процедура согласования деклараций не была проведена ранее, когда документы только поступили в министерство. «Мы ведь готовы к сотрудничеству, к диалогу с нашим профильным министерством, только так получается, что мы обо всем узнаем с большой задержкой», — заявили в группе компаний «Горизонт».
Сейчас застройщикам предложили вновь подать декларации на согласование, но уже в профильное подразделение правительства. По закону, рассмотрение проектной документации не должно превышать 30 дней с момента подачи.
Волна третья: сетевики
Говорить о своих планах строительные компании уже не спешат, не спешат делиться и планами на будущее в средней перспективе. На вопросы РБК+ представители отрасли готовы отвечать только о краткосрочных планах, не хотят комментировать состояние отрасли в целом и говорить о прогнозах даже на среднесрочный период.
«В компании определен план строительства вплоть до 2020 года. В некоторых случаях строительство объектов завершается раньше указанного в декларации срока. Ввод их в эксплуатацию может произойти позже, поскольку это зависит и от действий наших контрагентов. Тем не менее, мы не нарушаем сроки сдачи объектов и их ввода в эксплуатацию», — заявили РБК+ в АО ПЗСП.
Тормозящий эффект создают сетевые компании, которые подключают новостройки. «Это очень большие и весьма неповоротливые компании, поэтому случаются задержки, и спрогнозировать их невозможно. Мы вот заложили на строительство дополнительно более полугода только на подключение дома к сетям», — отмечает Вячеслав Турпанов.
Как прокомментировали РБК в «Новогор-Прикамье», компания не нарушает законодательства. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 (ред. от 29.06.2017) «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» срок, подключения не может превышать 18 месяцев со дня заключения договора о подключении, если более длительные сроки не указаны в заявке заявителя. В ООО «ПСК» отмечают, что при необходимости включения в инвестиционную программу ресурсоснабжающей организации мероприятий по реконструкции этот период может быть продлен до 36 месяцев. Стоимость договора определяется регулятором – Региональной службой по тарифам, а тепловые сети после строительства автоматически попадают в зону ответственности ресурсоснабжающей организации.
При этом срок подключения может быть затянут, поясняют в пресс-службе компании. «Это возможно в тех случаях, если застройщик несвоевременно платит по контракту, вносит изменения в технические условия подключения, например, увеличивает объемы потребление ресурса, или если здание не готово к приему ресурса в установленный договором срок», - говорят в Новогоре. По словам представителей ресурсоснабжающей организации, бывают случаи, когда подключение происходит раньше установленного законом срока – в течение 14-15 месяцев, но это скорее исключение из правил (4,5% от всего числа договоров).
В пресс-службе ООО «ПСК» рассказали, что до 2013 года в России порядок подключения к теплоснабжению строящихся объектов ограничивался выдачей ресурсоснабжающей организацией технических условий, и контролем за их исполнением. При этом обязанность по содержанию сетей была на застройщиках, как собственниках вновь построенных сетей. В случае отсутствия заинтересованности застройщиков в содержании сетей, последние должны были быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность.
«По факту же ответственность застройщиков по данному вопросу не контролировалась. В результате, только в Перми насчитывается порядка 200 км теплосетей, которые были возведены для новостроек, а потом брошены застройщиком и сейчас находятся в статусе бесхозяйных», — говорит представитель компании.
По словам собеседника РБК+, разработка проекта подключения дома по времени занимает почти столько же, сколько строительство самого здания. Обычно, когда договор на подключение дома к сетям заключается своевременно, эти процессы происходят параллельно. «Но в случае, если договор заключен, когда застройщик уже возвел «коробку», сроки сдачи дома будут скорректированы не по вине теплоснабжающей организации», - добавил он.
Когда волна спадет: что уйдет с пеной
До 2016 года краевые власти заявляли о некотором «нормативе» сдачи жилой площади — более 1 млн квадратных метров в год. За прошлый год застройщиками в Пермском крае было введено в эксплуатацию чуть более 1 млн кв.м. жилья (1 036 тысяч). Позднее эксперты отрасли заявляли, что этот результат был достигнут большими и не всегда оправданными усилиями строителей. В этом году показатель, говорят застройщики, точно не будет достигнут.
Называется сразу несколько причин. Во-первых, спад экономики, который начался в 2015 году, в строительной отрасли начал проявляться как раз сегодня – через 2 — 2,5 года. Во-вторых, изменение законодательной базы и новые реалии рынка. В-третьих, изменение принципов градостроительства внутри региона. Согласно Генплану Перми, упор должен быть сделан на формирование комфортной городской среды, а не на количество квадратных метров или социальных объектов.
«Застройщикам, работающим на рынке Перми предстоит новый этап. Соревнование по количеству сданных квадратных метров утратит свою значимость. Действительно важным становится качество вводимого жилья. На этом пути необходимо придерживаться Генерального плана, создавать комфортную среду как на территории города, во дворах, так и внутри вновь строящихся домов», — подчеркнул генеральный директор «ОРСО Групп» Михаил Бесфамильный.
Нестабильность рынка, которая выражается на состоятельности застройщиков, сказалась на спросе. «Покупатель сейчас испуган, он уже не готов рисковать ради экономии в 10%, — говорит представитель ассоциации «Пермские строители» Игорь Юфарев. – Поэтому сейчас заметно, что приоритет при выборе нового жилья, жители краевой столицы отдают вторичному жилью, нежели первичному жилью эконом-класса». Также эксперт заметил, что новостройки комфорт-класса продолжают пользоваться популярностью.
Тренд на рынке строительства подтверждают данные аналитических агентств. Согласно данным ресурса «Медиана», за месяц вторичный рынок сократил свой объем на 28% (более 1700 предложений), первичный рынок сократился на 5% или 704 объекта. При этом вторичный рынок дешевеет. С начала года он подешевел в среднем на 6,5%, первичный, напротив, подорожал на 2,4%.
